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房地产会成为人民币资产估值洼地吗?

金融投资报 佚名

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  人民币2020年持续升值,加上2021年经济稳健复苏,2021年或将成为人民币资产的大年。随着国内金融市场开放力度不断加大,越来越多的国际资本流入中国。那么,什么样的人民币资产最受青睐?
  外资最看好的投资机会是人口红利下的大消费,这也是为什么头部白酒股能被中外机构抱团的重要原因。但是,当白酒板块整体估值已经达到50倍以上时,还有哪些人民币资产属于估值洼地?从刚性需求、行业发展、积蓄流动性体量的角度看,房地产无疑还是首选。很多人认为,这个时候谈房地产的价值是不合时宜的,因为房地产目前是被限制发展的。但大家反过来想一下,为什么要控制?就是因为市场需求过大,一旦不控制价格就会失控,只要中国城镇化还没有完成,房地产市场的需求就会一直存在。
  从资本市场角度看,一个行业的扩张受到限制,但这个行业属于刚需,同时行业龙头业绩能稳定增长,估值不高,这样的行业是不是主流机构关注的焦点?白酒业上述条件大多具备,只不过整体估值已经过高,即便是有宽广产品护城河的贵州茅台估值都接近60倍,五粮液估值也是60倍左右,但它们的业绩增速都只有15%左右。
  那么,房地产业是不是也具备上述几个因素?从刚需的角度看,中国目前的城镇化率只有45%左右,发达国家已经达到80%以上,全国中心城市在未来几十年仍是吸引人口流动的中心,这些流动人口都需要住房,这就是不折不扣的刚需。目前不少城市对房地产限购限价,你只需要到一二线城市位置比较好的新开楼盘去看一下销售的火爆程度,就能感受这个刚需有多强劲。
  从行业发展的角度看,虽然管理层在不断降低房地产的投资属性,但市场化改革是不可能回头的,也就是说,房地产市场依旧需要健康发展。这和白酒行业比较相似,由于严格的行业限制,白酒的新增产能只能在目前品牌中产生,于是造就了茅五洋泸等头部企业的集体繁荣,目前白酒头部一二线企业都是正增长,向上拓展品牌附加值的能力也比较突出。房地产也一样,万科保利等头部企业已经是牵一发而动全身,行业越是限制发展,这些龙头企业的优势就越明显。中小房企可能因为房地产贷款缩减而流动性受限,但头部企业财大气粗拿地不在话下,新房一推出就告售罄。而且大品牌房地产开发商具备强大的涨价能力,大家看保利万科去年年底的销售情况,销售单价都在上涨。
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